Phương pháp Ba thiên hướng của thị trường bất động sản.

Minh Nhung

Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua. Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được phục hồi và củng cố. Nếu cách đây một đôi năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, chẳng những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc.

Theo loại quan điểm này, thời kì nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị trường bất động sản sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục, khi gói tín dụng bất động sản 30. Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương nghiệp diện tích nhỏ, giá bán thấp theo quyết nghị 02/NQ-CP của Chính phủ.

Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ. Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang tương trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực Hiện. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sinh sản 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước đã tăng khá hơn… Đối tượng mua trên thị trường hiện đã có những dịch chuyển theo khuynh hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên.

Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Chung cư cao cấp, vi la, đất nền ở xa trọng điểm, mặc dầu giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như thường bán được, vì giá vẫn còn cao, không hiệp với túi tiền và khả năng chi trả của phần lớn khách hàng có nhu cầu ở thực.

Quan điểm này dựa vào một số cứ. Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng người mua còn e sợ về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình… Loại quan điểm thứ hai cho rằng, thị trường bất động sản đã ở đáy (có tức là không còn khuynh hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên).

Hiện có 3 loại quan điểm đánh giá về khuynh hướng thị trường bất động sản  Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Theo đó, chỉ trừ một vài loại sản phẩm như vi la, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa.

Căn cứ của loại ý kiến này là giá bất động sản đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi suất vay nhà băng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa).

Số lượng giao thiệp ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây. Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước. Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà xuống dốc, nghĩa là chưa chạm đáy.

000 tỷ đồng được giải ngân… Theo đó, loại quan điểm này khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào bất động sản để đón đầu thời cơ, nhất là đối với bất động sản thời gian phải qua thi công mất vài năm. Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài năm mới hoàn tất, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới.

Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, dùng nguyên liệu hoàn thiện trong nước sản xuất. , Để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần. Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường bất động sản đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu.

Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu.